Vendi casa disperatamente? Vuoi affittare il tuo appartamento ma nessuno è interessato?

Hai mai sentito parlare di “home staging”?

La tecnica di valorizzazione immobiliare dell’home staging nasce negli Stati Uniti agli inizi degli anni ’70 da un’idea dell’immobiliarista Barbara Schwarz, e si diffonde rapidamente in tutto il Paese e in Canada diventando un servizio di consulenza irrinunciabile sia per gli agenti immobiliari sia per i privati. Solo da qualche anno il concetto di home staging è stato recepito dai mercati immobiliari europei, dapprima in Inghilterra, poi in Francia e Spagna e finalmente è arrivato anche in Italia.

In italiano possiamo tradurre il termine home staging come “domoscenografia” o “messa in scena della casa” e può essere definito come “l’arte di preparare un immobile, migliorandone l’immagine, con lo scopo di favorirne la vendita o l’affitto nel tempo più breve e al miglior prezzo”.

In pratica si tratta di “mettere in scena una casa” in vendita o in affitto, ossia sistemarla in modo adeguato portando alla luce i suoi lati migliori e così renderla attraente per il più alto numero di potenziali acquirenti.

Un’immagine curata e impeccabile è un fattore determinante in molti campi, sia nella vita quotidiana sia nel lavoro o, come in questo caso, nella presentazione di un immobile in vendita.

Così come ogni donna sa quanto siano importanti alcune “piccole astuzie” per correggere difetti o imperfezioni, creando un look che le stia a pennello, dall’abbigliamento all’acconciatura al trucco, così come controlliamo che il nostro curriculum non abbia errori ortografici o così come laviamo l’automobile prima di metterla in vendita, l’home stager (ossia il professionista di questo settore, una sorta di “estetista immobiliare”) è in grado di valorizzare i lati migliori di un’abitazione e renderla più appetibile possibile ai potenziali clienti.

La luminosità, l’ampiezza, la disposizione delle stanze, l’affaccio: l’home stager riesce a focalizzare subito i punti critici di un appartamento e propone rimedi spesso semplici ed economici. Riorganizzare gli ambienti in modo ordinato, cambiare il posizionamento dei mobili, eliminare oggetti superflui, aggiungere un tappeto colorato o una tenda oppure ritinteggiare una parete concorrono sicuramente a rendere un’abitazione più gradevole alla valutazione del potenziale acquirente.

L’home staging non è decorare gli interni, né è una ristrutturazione o nascondere i difetti di un’abitazione: è un innovativo strumento di marketing immobiliare capace di agire direttamente sulle caratteristiche del prodotto, influendo così sul suo valore e quindi sul prezzo finale di vendita o di affitto.

L’home staging non è quello che si vede in tv con programmi tipo “Fratelli in affari” in cui le abitazioni sono soggette a delle vere e proprie ricostruzioni: nell’home staging si lavora soprattutto con quello che si ha, valorizzando l’esistente con interventi semplici, non invasivi, veloci da eseguire e a basso costo grazie alla creatività e all’esperienza professionale dell’home stager, ai suoi occhi critici e al distacco emotivo, per ottenere un prodotto commerciale molto più appetibile e non una casa ad immagine e somiglianza del venditore.

In un momento storico come l’attuale è molto importante considerare l’immobile in vendita come un “prodotto” su uno scaffale tra centinaia di altri prodotti apparentemente uguali tra di loro. E se è un prodotto, va presentato come tale, quindi va allestito, ossia “messo in scena”, per differenziarsi dagli altri, spiccare e fare in modo che sia proprio lui ad essere scelto sullo scaffale.

Il nuovo inquilino sistemerà la casa come vuole…. E’ l’obiezione tipica di chi non considera utile sistemare l’immobile prima di metterlo sul mercato. Certo, è vero che chi compra potrà intervenire sull’immobile come desidera, ma se la casa non piace subito, nessuno l’acquisterà! Oppure potrebbe essere acquistata a fronte di un generoso sconto sul prezzo richiesto, a causa dei lavori da fare e dei relativi tempi di attesa o semplicemente perché l’abitazione non soddisfa appieno le richieste dell’acquirente.

Chi affitta, invece, è in cerca di una casa già pronta per viverci perché difficilmente vuole investire soldi per un appartamento non suo. E chi cerca una casa per le vacanze preferirà spendere qualcosa in più ma alloggiare in un appartamento confortevole e non in uno in cui sono stati ammucchiati vecchi mobili a casaccio.

Attraverso un allestimento ben fatto e tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile e del suo target, l’home staging ha come obiettivo riuscire a creare un “effetto WOW” che colpisca subito il potenziale acquirente o affittuario e lo porti a pensare “Che bella! E’ questa la casa in cui voglio vivere!”.

Soggiorno

Camera

Bagno

E tu, quale casa compreresti?

Un elemento molto importante posto alla base delle tecniche di home staging è il fattore emozionale: infatti da vari studi si evince che

  • nel 72% dei casi il primo contatto con l’immobile è on-line
  • il 93% degli utenti decide in base alle immagini visionate

ma soprattutto che

  • 9 volte su 10 l’acquirente decide di acquistare o affittare un immobile nei primi 90 secondi del sopralluogo, in seguito ad un vero e proprio colpo di fulmine.

Da ciò si evince quanto sia importante, anzi fondamentale, la prima impressione: e ricordiamoci che abbiamo solo un minuto e mezzo per decidere le sorti del nostro appartamento!

Con un intervento di home staging si possono diminuire i tempi di vendita di oltre il 50% e si limita fortemente la possibilità di trattativa sul prezzo di vendita: addirittura la vendita di una “staged home” avviene con un plus valore compreso tra il 5% ed il 15%. Poiché l’home staging è una pratica ancora nuova in Italia, il nostro mercato immobiliare non può fornirci dei dati statistici esatti, ma incrociando i vari studi di settore si evince che il dato medio di permanenza sul mercato di un immobile “non staged” è di 270 giorni, mentre per un immobile sottoposto a staging può scendere anche intorno ai 30 giorni (fonti: Il Sole 24 ore, Agenzia delle Entrate e Numisma).

Grafico giorni sul mercato

La domoscenografia parte da alcuni principi fondamentali, la regola delle 6 R:

  1. Ridurre: eliminare tutto il superfluo
  2. Riparare i danni più evidenti
  3. Rinfrescare, ad esempio dando una nuova mano di pittura alle pareti
  4. Riarredare
  5. Rivalutare ed enfatizzare i punti forti dell’immobile
  6. Ripulire: una casa splendente piace subito di più!

L’home staging sembra facile, ma occorre avere un occhio esperto e metodologicamente allenato: abitare per tanto tempo la stessa casa fa perdere obiettività su ciò che si deve cambiare per migliorarla e quindi venderla più velocemente e al giusto prezzo di mercato. L’obiettivo finale non è abbellire la casa, ma è la vendita/affitto, le modifiche da attuare devono essere semplici, veloci e a basso costo e l’immobile dovrà avere un look neutro e universale ma contemporaneamente tener conto del probabile target di acquirenti (giovani coppie, famiglie con figli, single…), in modo che chi ne prenda visione non abbia l’impressione di vedere la casa di un altro ma di vedere una casa che potrebbe diventare propria.

 

prima dopo target

Lo step finale di ogni intervento di home staging in grado di promuovere efficacemente un immobile e ottenere risultati concreti è un servizio fotografico adeguato, che non deve necessariamente essere professionale, ma deve mettere in evidenza tutti i lati positivi dell’immobile senza ricorrere a fotoritocchi o stratagemmi ingannevoli, perché anche se è vero che gli annunci immobiliari corredati di fotografie di qualità ricevono il triplo delle visite rispetto a quelli privi di foto o con foto scadenti, è anche vero che presentare in foto un appartamento diverso da quello reale è controproducente ai fini della vendita e il probabile acquirente si sentirà ingannato e perderà immediatamente fiducia nel venditore privato o nell’agenzia immobiliare.

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